Stefano Deliperi

Un’analisi sintetica del disegno di legge regionale sul c.d. piano per l’edilizia è importante per comprenderne la portata e la necessità di un forte contrasto. L’attenzione si concentra sull’articolo 2 che disciplina gli incrementi volumetrici per gli edifici ad uso residenziale distinguendo tra le tipologie edilizie uni-plurifamiliari, pluripiano e a schiera. Le ipotesi di incremento volumetrico sono connesse alle caratteristiche delle zone urbanistiche e alla rilevanza paesaggistica. Si può ampliare anche per migliorare l’efficienza energetica degli edifici e per adeguarli ai parametri della legge 192/2005. In sostanza, per l’edilizia residenziale è possibile un aumento del 20 per cento “organico e coerente” della volumetria esistente. Può arrivare al 30 % se l’intervento sull’immobile comporta una riduzione del 15 % del fabbisogno di energia primaria. Incrementi da tagliare però di un terzo se l’edificio si trova tra i 300 e i 2000 metri dal mare in zona F turistica. Se invece è nella fascia dei 300 metri, l’aumento massimo di cubatura è del 10 %, purché finalizzato “al miglioramento della qualità architettonica e del contesto paesaggistico” senza sopraelevazioni. Nei centri storici saranno possibili interventi solo su edifici costruiti meno di 50 anni fa e “in contrasto con i caratteri architettonici e tipologici del contesto”.
L’articolo 3 propone incrementi volumetrici sugli immobili destinati ad usi agro-silvo-pastorali, finalizzati ad un maggior sviluppo in un settore importante dell’economia sarda, con particolare attenzione al miglioramento della qualità architettonica dei fabbricati e al contesto paesaggistico. Per le zone agricole la cubatura può essere aumentata del 20 %, che si riduce al 10 % nella fascia dai 300 ai 2000 metri dal mare, senza distinzione tra funzioni agricole o residenziali. Entro i 300 metri, invece, è consentito intervenire solo per migliorare la qualità architettonica dei fabbricati a uso agricolo con aumento massimo del 10 %. L’articolo 4 prevede interventi sulle strutture ricettive legate al turismo: si prevede la facoltà di apportare incrementi volumetrici tanto maggiori quanto più l’edificio è lontano dal mare e indirizzandoli al miglioramento della qualità architettonica e dei servizi funzionali alla attività ricettiva, senza aumento di posti letto nella fascia dei 300 metri dal mare e curando l’inserimento nel contesto paesaggio-ambiente.
L’articolo successivo, il 4, disciplina il rinnovamento del patrimonio edilizio residenziale, turistico-ricettivo e produttivo, attraverso interventi di “sostituzione edilizia degli immobili esistenti affinché sia incentivato il loro adeguamento a standard di elevata qualità architettonica e di efficienza energetica; in questa logica si sono anche identificati interventi volti ad eliminare le criticità presenti negli edifici incoerenti rispetto al contesto architettonico e urbanistico, con particolare riferimento alla possibilità di eliminare ciò che è stato edificato nelle aree più prossime al mare (fascia dei 300 metri)”.  Per le attività turistiche. Incrementi di cubatura del 10% (non nuovi posti letto, ma servizi turistici) per gli edifici entro i 300 metri dal mare. Nelle altre zone l’aumento può essere del 20% (o addirittura del 30% in caso di forte risparmio energetico), con almeno metà dei nuovi volumi destinata a servizi turistici. Obbligatoria la continuità con il fabbricato esistente.
Sono poi introdotti (articolo 5) anche meccanismi di riqualificazione edilizia che premiano il miglioramento complessivo dell’apparato urbano anche con eventuale acquisizione gratuita al patrimonio pubblico di aree da destinare a usi pubblici. Gli interventi di demolizione e ricostruzione prevedono, per costruzioni ultimate entro il 31 dicembre 1989 e bisognose di profonde revisioni, un aumento di volumetria del 30 % (che sale al 35 % con una forte riduzione del consumo energetico) in caso di «integrale demolizione e ricostruzione» con miglioramento della qualità architettonica e tecnologica. L’incremento di cubatura diventa del 40 % (o del 45 % grazie al risparmio energetico) se chi possiede un edificio nella fascia dei 300 metri dal mare o in altre aree di valore paesaggistico lo demolisce, cedendo gratuitamente il terreno al Comune, e ricostruisce altrove. Nei centri storici l’intervento è possibile solo per edifici con meno di cinquant’anni ed estranei al contesto architettonico.
Sono anche previsti (articolo 6) incrementi volumetrici per il recupero e la ristrutturazione di edifici destinati ad attività istituzionali o comunque pubbliche, per agevolare la riqualificazione del patrimonio edilizio pubblico ora non utilizzato per carenze funzionali e strutturali. “Viene sempre assicurata la tutela integrale della fascia più prossima alla costa”, sebbene vari dubbi possono emergere.
L’art. 7 prevede l’istituzione della Commissione regionale per il paesaggio e la qualità architettonica.   Non sono sempre consentiti gli interventi di cui al disegno di legge: tutti gli interventi previsti non possono essere realizzati su immobili privi di titolo abilitativo o su quelli di interesse artistico, storico e archeologico vincolati, mentre sono ammesse le modifiche di destinazione d’uso solo se il mutamento è compatibile con le previsioni degli strumenti urbanistici comunali (articolo 8).    L’articolo 9 disciplina gli òneri concessori, mentre l’articolo 10 introduce la dichiarazione di inizio attività – D.I.A. per una serie di interventi che non comportano aumento di volumetria, con esclusione delle opere entro la fascia dei mt. 300 dalla battigia e le demolizioni e ricostruzioni.   Gli articoli 11 e 12 disciplinano le ipotesi di aggiornamento, revisione e correzione del piano paesaggistico regionale – P.P.R.
L’articolo 13 introduce l’ipotesi della “realizzazione di interventi e programmi di elevata qualità paesaggistica e di valenza strategica per lo sviluppo” – terminologia quanto meno generica ed opinabile per la sua discrezionalità – prima dell’adeguamento degli strumenti urbanistici comunali al P.P.R.  In sostanza, si tratterebbe di una nuova forma giuridica del deprecato istituto dell’intesa (artt. 11 e 15 della normativa di attuazione del P.P.R.) da attuarsi mediante conferenze di servizi (legge n. 241/1990 e successive modifiche ed integrazioni).      L’articolo 14 disciplina gli interventi attuabili nella fase transitoria dell’adeguamento degli strumenti urbanistici comunali al P.P.R., distinguendo fra Comuni dotati di P.U.C. o di altri strumenti più risalenti (P.R.G. o P. di F.), mentre l’articolo 15 interviene sui progetti interessanti la fascia di rispetto (100 mt.) dei beni paesaggistici ed identitari e sui piani particolareggiati.    Gli ultimi due articoli (16 e 17) chiudono il disegno di legge occupandosi della copertura finanziaria e dell’entrata in vigore.
Una prima valutazione sul complesso delle norme proposte non può che essere negativa.  Al di là delle assicurazioni di facciata, infatti, è di fatto consentito in diverse ipotesi un incremento di volumetrie anche nella fascia di conservazione integrale dei mt. 300 dalla battigia marina, in numerosi casi è autorizzata una deroga a limiti volumetrici e strumenti urbanistici pur di favorire l’edilizia.  Il risparmio energetico, previsto con ipotesi percentualmente contenute, è il paravento dietro il quale si consentono incrementi volumetrici consistenti.   Il rilancio dell’economia appare un labile pretesto per consentire speculazioni edilizie che – in un momento critico e di stretta creditizia – appaiono alla portata soltanto dei soliti grandi operatori economici.   Come al solito, grandi affari sull’ambiente e sulle coste in particolare.