Stefano Deliperi

Come noto, dopo lunghi anni, la Giunta regionale Pigliaru ha proposto la tanto attesa legge urbanistica sarda. Sono testi complessi, recentemente pubblicati sul sito web istituzionale della Regione autonoma della Sardegna¹, in merito ai quali si attende la fase di partecipazione pubblica prevista nella stessa deliberazione di Giunta regionale di approvazione. Comunque qualche approfondimento abbiamo provato a farlo e proviamo a farne qualche altro.

L’intendimento pubblicizzato dell’Amministrazione Pigliaru è quello di migliorare l’offerta turistica attraverso il miglioramento delle dotazioni della ricettività alberghiera senza consumo di nuovo territorio. In quest’ottica sono previsti incrementi volumetrici in favore delle strutture ricettive anche entro la fascia costiera dei mt. 300 dalla battigia marina, così da permettere la realizzazione di centri benessere, sale congressuali, servizi, attrezzature sportive, che renderebbero “più appetibile” un patrimonio edilizio ricettivo ormai “datato”.

In realtà, per migliorare l’offerta turistica sembrano prioritarie altre iniziative, a iniziare dal radicale miglioramento dei collegamenti aerei e navali in regime di continuità territoriale o comunque attraverso meccanismi di abbattimento dei costi per i non residenti, continuando con una politica efficace delle aree naturali protette e dei beni culturali per ampliare offerta e stagione turistica, per finire con la promozione di veri e propri “pacchetti turistici” specifici per mète ed eventi (es. S. Efisio, Carnevale, Pasqua, Candelieri, ecc.). Il discorso porterebbe lontano, per cui limitiamoci a considerazioni di natura giuridica e ambientale.

A un primo esame della proposta di legge, necessariamente rapido, balza agli occhi un elemento fortemente negativo, la possibilità – per l’ennesima volta – di incrementi volumetrici entro la fascia costiera dei mt. 300 dalla battigia marina (mt. 150 nelle Isola minori) previsti dall’art. 31 del disegno di legge regionale, in palese violazione di quanto indicato nel piano paesaggistico regionale (P.P.R. – 1° stralcio costiero).

Così l’art. 31 del disegno di legge regionale: “al fine di migliorare qualitativamente l’offerta ricettiva sono consentiti interventi di ristrutturazione, anche con incremento volumetrico, delle strutture destinate all’esercizio di attività turistico-ricettive. Gli interventi possono essere attuati anche mediante demolizione e ricostruzione e gli incrementi volumetrici possono determinare la realizzazione di corpi di fabbrica separati … anche in deroga ai parametri e agli indici previsti dagli strumenti urbanistici, nella percentuale massima del 25 per cento dei volumi legittimamente realizzati”.

In buona sostanza, si tratta anche di “unità immobiliari separate”, cioè ville, pur connesse alla gestione alberghiera. Così, per capirci, come fatto in base al c.d. piano per l’edilizia o piano casa che dir si voglia (legge regionale n. 4/2009 e s.m.i.) all’Hotel Romazzino in Costa Smeralda (Arzachena) e oggetto di un procedimento penale avviato dalla Procura della Repubblica presso il Tribunale di Tempio Pausania anche su esposti del Gruppo d’Intervento Giuridico onlus per violazione della normativa di tutela costiera.

Non solo. “Gli … incrementi volumetrici … sono computati ai fini della pianificazione delle volumetrie realizzabili per il soddisfacimento del fabbisogno di ricettività alberghiera ed extra-alberghiera, con le modalità previste dall’Allegato A” (art. 31, comma 3°, lettera b, del d.d.l. urbanistico) e “gli insediamenti esistenti possono essere completati attraverso la previsione di ambiti di potenziale trasformabilità ad essi contigui. È, in ogni caso, consentita la trasformazione delle residenze per le vacanze e il tempo libero, esistenti o da realizzare, in strutture ricettive alberghiere” (Allegato A, art. A 4, comma 3°).

In parole povere, sono consentiti gli ampliamenti degli insediamenti edilizi nella fascia costiera e la trasformazione delle “seconde case” in strutture ricettive alberghiere, anche se nemmeno esistenti (!) Quest’ultima disposizione rieccheggia la sfacciata previsione dei famigerati nullaosta per complessi alberghieri emanati in deroga ai vincoli propedeutici per la redazione degli allora piani territoriali paesistici in base all’art. 13, comma 1°, lettera c, della legge regionale n. 45/1989: la Giunta regionale fra il 1990 e il 1992 ne rilasciò ben 235, legittimando nella futura normativa di piano tantissimi progetti immobiliari di “seconde case” poi “riciclati” in “complessi alberghieri”.

Grazie al Cielo e al Consiglio di Stato (il T.A.R. seguì lentamente…), riuscimmo fra mille difficoltà a ottenere l’annullamento di quei piani territoriali paesistici che…tutelavano fondamentalmente investimenti e speculazioni immobiliari. Ci sono anche altre considerazioni da fare, relative al “mattone liofilizzato”.

“Possono usufruire degli incrementi volumetrici previsti nel comma 1 anche le strutture turistico-ricettive che abbiano già usufruito degli incrementi previsti dall’articolo 10 bis della legge regionale 22 dicembre 1989, n. 45 (Norme per l’uso e la tutela del territorio regionale), e successive modifiche ed integrazioni … Possono usufruire degli incrementi volumetrici previsti nel comma 1 anche le strutture turistico-ricettive che abbiano già usufruito degli incrementi previsti dal capo I e dall’articolo 13, comma 1, lettera e) della legge regionale 23 ottobre 2009, n. 4 (Disposizioni straordinarie per il sostegno dell’economia mediante il rilancio del settore edilizio e per la promozione di interventi e programmi di valenza strategica per lo sviluppo), dall’articolo 31 della legge regionale 23 aprile 2015, n. 8 (Norme per la semplificazione e il riordino di disposizioni in materia urbanistica ed edilizia e per il miglioramento del patrimonio edilizio), unicamente fino al concorrere del 25 per cento del volume originario, esistente alla data dell’ampliamento in deroga”.

La struttura turistico-ricettiva già ampliata del 25% della volumetria, poi ampliata ancora, può esser un’altra volta ampliata fino al raggiungimento del 25% della volumetria conseguita dopo il primo ampliamento: per esempio, una struttura turistico-ricettiva avente in origine una volumetria di 30 mila metri cubi, può esser stata ampliata a 37.500 metri cubi (mc. 7.500, cioè + 25%) e ora può giungere a 46.875 metri cubi (mc. 9.375, cioè ulteriore +25%). In pochi anni, nella fascia costiera di massima tutela, la volumetria di una struttura turistico-ricettiva potrebbe crescere di più del 50% della volumetria iniziale.

E questo favorirebbe il turismo? In realtà favorirebbe la riminizzazione delle coste sarde, proprio quello che si dovrebbe evitare a ogni costo. Così come lo strumento della prevista “intesa” (art. 11 delle N.T.A. del P.P.R.) fra Regione, Provincia e Comune con società immobiliari spettatrici non certo inattive per progetti di grande rilievo socio-economico entro la fascia costiera a cui spesso fanno riferimento esponenti della Giunta regionale per ricordare come sia già il piano paesaggistico regionale ad aver previsto questa possibilità: in realtà, il ricorso al meccanismo procedurale dell’intesa per approvare interventi nella fascia costiera dei mt. 300 dalla battigia marina è limitato – in assenza di P.U.C. adeguato al P.P.R. – a “non oltre i dodici mesi” dall’entrata in vigore del P.P.R. (art. 20, comma 3°, lettera b, delle N.T.A. del P.P.R.). La ratio della previsione transitoria di dodici mesi è in logica connessione con l’analogo termine di adeguamento degli strumenti urbanistici comunali al P.P.R. (art. 107, comma 1°, delle N.T.A. del P.U.C.).

Di fatto, ora, la previsione non è più vigente e i Comuni in tali condizioni, prima di ogni ulteriore iniziativa, dovrebbero procedere all’approvazione del P.U.C. in adeguamento al P.P.R.

Oltre gli argomenti di merito, rimane chiaro quanto affermato dalla giurisprudenza costituzionale. La sentenza Corte cost. n. 189 del 20 luglio 2016, infatti, ha affermato ancora una volta che le norme di tutela paesaggistica (e quelle del piano paesaggistico, in particolare) prevalgono sulle disposizioni regionali urbanistiche, visto che “gli interventi edilizi ivi previsti non possono essere realizzati in deroga né al piano paesaggistico regionale né alla legislazione statale”, in quanto “si deve escludere, proprio in ragione del principio della prevalenza dei piani paesaggistici sugli altri strumenti urbanistici (sentenza n. 11 del 2016), che il piano paesaggistico regionale sia derogabile”.

La disciplina del P.P.R. afferma testualmente riguardo la fascia costiera (“risorsa strategica fondamentale per lo sviluppo sostenibile del territorio sardo“, art. 19 delle N.T.A. del P.P.R.) fuori dai centri abitati: “nelle aree inedificate è precluso qualsiasi intervento di trasformazione” (art.  20 delle N.T.A. del P.P.R.), mentre è consentita solo la “riqualificazione urbanistica e architettonica degli insediamenti turistici o produttivi esistenti“. Le ristrutturazioni e riqualificazioni si possono ben fare con le volumetrie già esistenti.

Non si parla di nuove volumetrie o premi volumetrici che dir si voglia, e la Corte costituzionale, con la sentenza n. 189/2016, ha affermato chiaramente che si tratta dell’unica interpretazione costituzionalmente corretta.

Le “regole chiare” auspicate dal Presidente Pigliaru ci sono già: nella fascia dei 300 metri dalla battigia marina non si costruisce più, punto e basta.